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En ocasiones sucede que los propietarios de un inmuebles realizan obras y no piden la correspondiente licencia, bien porque la obra no sea legal o bien por ahorrarse trámites y costes. Y sucede también que, pasado el tiempo, dichos propietarios necesitan legalizar la obra sin licencia porque van a realizar una venta, solicitar una hipoteca, poner en marcha un negocio o por requerimiento tras inspección del Ayuntamiento. ¿Se pueden legalizar esas obras?.
El Ayuntamiento pide licencia de obras para realizar un control de las obras que se pretenden realizar, y comprobar que están de acuerdo a la normativa vigente. Si todo está correcto la licencia de obras se otorga (previo pago de las tasas correspondientes) y si no está conforme a la ordenanza, no se concede hasta que se corrija el defecto.
De forma general, vamos a necesitar licencia de obras en los siguientes supuestos:
El realizar una obra sin la correspondiente licencia trae como consecuencia la imposición de sanciones, que pueden ir desde la paralización de las obras en el caso menos grave, hasta la demolición de lo construido en el más grave.
Si todavía estamos en fase de obra nos pueden precintar las instalaciones, cortarnos los suministros o incluso ordenar la demolición (con cargo al promotor de la obra). Si la obra se ha llegado a finalizar sin licencia, los ayuntamientos establecen un plazo máximo para que se legalicen las actuaciones (meses). Si no se legalizan, el Ayuntamiento tiene 4 años para ordenar su demolición a través de una Orden de Ejecución.
Pasados los años reglamentarios, se consideraría prescrito el “delito” y ya no se podría ordenar la demolición, aunque la obra seguiría siendo ilegal y se consideraría “fuera de ordenación”, lo que tiene implicaciones a la hora de rehabilitar, enajenar, expropiar, etc.
Llegados a este punto podemos entender la importancia de legalizar una obra sin licencia en un momento dado.
Para legalizar una obra sin licencia hay que solicitar en el Ayuntamiento la Licencia de Obras que no se solicitó en su momento, acompañada de un Proyecto Técnico Visado redactado y firmado por un Arquitecto, que se denomina “Expediente de Legalización” (técnicamente no se considera proyecto porque al estar la obra realizada no lleva Dirección de Obra). En este documento se describen las obras realizadas y se justifica el cumplimiento de la ordenanza al respecto y del CTE.
El proyecto técnico incluye: planos, memoria de las obras realizadas, mediciones y presupuesto de Ejecución Material o Presupuesto de Proyecto, que el importe sobre el que se calculan las tasas a pagar.
Podemos encontrarnos con tres casos:
1.- Las obras sin licencia están de acuerdo a la normativa: En este caso, se entregará la solicitud de licencia, Proyecto, Certificado Fin de Obra y pagamos las tasas (entre el 4%-6% del presupuesto de obra que figura en el proyecto). Pasado un tiempo nos llega la concesión de licencia.
2.- Las obras no se ajustan a la normativa pero se pueden adaptar acometiendo reformas: En este caso hay que realizar nuevamente obras, con lo que el Proyecto de Legalización incluirá más apartados, y además será necesario una Dirección de Obra firmada también por el técnico competente, lo que encarece el proceso: se vuelve a pedir licencia de obras, se pagan las tasas, se realizan las obras, y al terminar se emite el Certificado Final de Obra.
3.- Las obras realizadas sin licencia no cumplen normativa: En este caso no se va a conceder la licencia y no tiene sentido presentar el proyecto de legalización, por tanto, antes de legalizar una obra conviene que te asesores con tu arquitecto si se puede. Como ya hemos comentado, el Ayuntamiento tiene 4 años para ordenar su demolición, pasados los cuales la vivienda quedaría “fuera de ordenación”.
Los costes para legalizar unas obras sin licencia pueden resumirse en:
Serán los honorarios que el arquitecto nos cobre por la redacción del Proyecto/Expediente de Legalización, y que suelen ser un porcentaje del presupuesto de ejecución material (PEM) o presupuesto que aparece en proyecto.
Es importante contratar un arquitecto con conocimiento de la normativa urbanística local y experiencia en este tipo de procedimientos, ya que puede suceder que lo que hemos construido no se pueda legalizar y conviene saberlo antes de incurrir en gastos. Una consulta previa a un arquitecto nos puede ahorrar dinero y problemas.
Dependiendo del municipio, puede que se pague una o varias tasas en concepto de licencia. Por lo general hay que pagar tasa urbanística (2% del presupuesto de proyecto aproximadamente) e ICIO (el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras suele rondar el 4% del presupuesto de proyecto), con lo cual tenemos que contar con que en total vamos a pagar de tasas alrededor de un 6% del PEM.
Cada ayuntamiento establece los tipos impositivos así como las bonificaciones, por eso conviene consultar en cada caso particular.
Si las obras realizadas sin licencia no cumplen con la ordenanza municipal, no nos concederán la licencia de obras y por tanto, no se podrán legalizar. Si se da el caso de que realizando algunas adaptaciones podremos cumplir con la normativa nos veremos obligados a acometer dichas mejoras, por las cuales tendremos que pagar. El precio será variable dependiendo de la complejidad para adaptar a la normativa y como no, del contratista elegido.
Una vez que las obras están legalizadas, conviene actualizar las escrituras de propiedad y registrarlas en el Registro de la Propiedad para que recojan la situación actual del inmueble. Los honorarios de notario y registro están regulados por aranceles fijados por la ley. La suma de ambos puede estar en torno al 0,5% del nuevo valor de la propiedad.
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